Logement indécent : pas de congé pour travaux et indemnisation limitée à 3 ans
La Cour de cassation rappelle qu’un logement indécent interdit le congé pour travaux et limite l’indemnisation du locataire à trois ans.
Ce qu’il faut retenir
La Cour de cassation rappelle une règle simple… mais qui fait souvent grincer des dents : le bailleur peut rétracter son offre de vente tant que le locataire ne l’a pas acceptée, même pendant le délai d’un mois prévu par l’article L. 145‑46‑1 du code de commerce.
Autrement dit :
Le droit de préemption n’est pas un “gel” de l’offre pendant un mois,
La rétractation empêche la vente,
Le locataire ne peut obtenir que des dommages-intérêts, jamais l’exécution forcée.
Une clarification bienvenue pour les bailleurs… et un rappel utile pour les professionnels de l’immobilier qui naviguent entre droit commun et droit spécial.
Cass. 3e civ., 25 juin 2026, FS‑B, n° 25‑10.765 (publié au Bulletin)
L’histoire commence comme un cas pratique que l’on pourrait donner à des étudiants… ou à des professionnels pour tester leur sang-froid.
Les bailleurs notifient un projet de vente du local commercial. Le notaire, manifestement trop pressé ou mal informé, adresse l’offre… à la sous‑locataire, alors que le locataire principal est le véritable titulaire du droit de préemption.
La sous‑locataire accepte. Les bailleurs, stupéfaits, rétractent l’offre dès le lendemain : ils n’ont jamais eu l’intention de vendre. Quelques jours plus tard, le locataire principal accepte à son tour et réclame la vente.
La cour d’appel lui donne raison. La Cour de cassation casse : pas d’acceptation = pas de vente.
L’arrêt combine trois textes essentiels :
Article L. 145‑46‑1 du code de commerce
Articles 1113 et 1116 du code civil
La solution de la Cour
Le délai d’un mois n’est pas un délai de maintien obligatoire de l’offre. Il interdit seulement de vendre à un tiers. Il n’interdit pas au bailleur de renoncer à son projet de vendre tant que le locataire n’a pas accepté.
La rétractation est possible, mais elle peut coûter des dommages-intérêts.
Ils conservent une marge de manœuvre : tant que le locataire n’a pas accepté, ils peuvent renoncer à la vente. La sanction est financière, pas immobilière.
Le délai d’un mois n’est pas un “droit de gel” de l’offre. L’acceptation doit être rapide, claire, et parfaitement formalisée.
L’arrêt est un rappel appuyé : une notification mal adressée peut déclencher un contentieux… et quelques sueurs froides.
Il est essentiel d’expliquer aux parties :
Le droit de préemption du locataire n’est pas un régime d’exception qui écarte le droit commun des contrats. Il s’y articule. Et lorsque le texte spécial ne dit rien sur le maintien obligatoire de l’offre…
c’est le droit commun qui reprend la main.
La Cour de cassation confirme donc une lecture équilibrée :
Conseils pratiques pour les professionnels
Pour aller plus loin
Retrouvez ces évolutions et toutes les actualités juridiques en immobilier d’entreprise dans notre formation dédiée : 
Actualisation Immobilier d’Entreprise et Professionnel https://www.immodroit-formation.fr/module-immo-entre/actualisation-immobilier-dentreprise-et-professionnel/
La Cour de cassation rappelle qu’un logement indécent interdit le congé pour travaux et limite l’indemnisation du locataire à trois ans.
Depuis 2024, la voie électronique est la règle en copropriété. Découvrez les nouvelles obligations des syndics, les risques et les recommandations GRECCO.
Avant d’ordonner une démolition, le juge doit désormais rechercher une régularisation des travaux. Une décision majeure pour l’immobilier.