Commercialiser un investissement locatif ne consiste pas seulement à vendre un bien immobilier. Les professionnels impliqués dans l’opération, qu’il s’agisse d’agents immobiliers, de conseillers en gestion de patrimoine, de commercialisateurs ou de sociétés spécialisées dans l’investissement locatif, sont également tenus à un devoir d’information et de conseil.
Une décision rendue par la chambre commerciale de la Cour de cassation le 10 juin 2026 rappelle que ce devoir peut continuer à produire ses effets bien des années après l’acquisition lorsque le préjudice de l’investisseur ne se révèle qu’avec le temps
Dans cette affaire, des investisseurs avaient acquis entre 2006 et 2008 plusieurs biens destinés à la location dans le cadre d’opérations ouvrant droit à des avantages fiscaux. Ces acquisitions avaient été réalisées sur les conseils de professionnels de l’investissement immobilier. Les projections financières présentées lors de la commercialisation laissaient entrevoir un certain niveau de rentabilité.
Au fil des années, les résultats attendus ne se sont toutefois pas matérialisés. Les investisseurs estimaient notamment que les revenus locatifs étaient insuffisants au regard des prévisions initiales et que la valeur des biens avait été surestimée lors de leur acquisition. Ils ont donc engagé une action en responsabilité pour manquement au devoir de conseil.
Pour les professionnels de l’immobilier, la question essentielle était celle de la prescription.
L’article 2224 du Code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans « à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ».
De son côté, l’article L. 110-4 du Code de commerce fixe également un délai de prescription de cinq ans pour les obligations nées à l’occasion du commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants.
La cour d’appel avait considéré que les investisseurs avaient eu connaissance de leur préjudice dès la première année de location déficitaire. Selon cette analyse, ils étaient en mesure de comparer les loyers perçus aux charges supportées et de constater rapidement que les résultats annoncés n’étaient pas au rendez-vous. Leur action, engagée plusieurs années plus tard, devait donc être déclarée prescrite.
La Cour de cassation casse cette décision.
Elle rappelle que le délai de prescription ne commence à courir que lorsque la victime a connaissance non seulement du fait générateur et de son auteur, mais également du dommage lui-même.
Or, selon les magistrats, le simple constat d’une première année déficitaire ne permet pas d’affirmer que le préjudice est définitivement réalisé.
La Cour juge ainsi que :
« la connaissance par les investisseurs d’une probable rentabilité déficitaire de l’opération à l’issue de la première année de location ne caractérisait pas la réalisation du dommage dont il était demandé réparation ».
Cette formule est importante pour les professionnels. Elle signifie qu’un déficit constaté au début d’une opération d’investissement ne suffit pas nécessairement à faire courir le délai de prescription lorsque la rentabilité de l’opération doit être appréciée sur plusieurs années.
L’arrêt constitue un rappel utile : les actions fondées sur un manquement au devoir de conseil peuvent parfois être exercées longtemps après la signature de l’acte authentique.
Dans les opérations d’investissement locatif, la rentabilité est généralement appréciée à moyen ou long terme. Les performances réelles de l’opération peuvent ne se révéler qu’après plusieurs exercices de location.
Concrètement, un professionnel qui présenterait des projections de rentabilité excessivement optimistes pourrait voir sa responsabilité recherchée plusieurs années après la commercialisation du bien si l’investisseur démontre que le dommage ne s’est révélé qu’ultérieurement.
Conserver l’ensemble du dossier commercial
Les simulations financières, études de rentabilité, documents publicitaires, courriels et échanges avec le client doivent être archivés pendant une période suffisamment longue.
Expliciter les hypothèses retenues
Une estimation de rentabilité repose toujours sur des hypothèses : niveau des loyers, durée de vacance locative, évolution du marché, fiscalité applicable ou encore coût du financement. Ces éléments doivent être clairement identifiés et expliqués au client.
Bannir toute promesse de performance
Un investissement locatif comporte nécessairement une part d’aléa. Les professionnels doivent veiller à présenter des scénarios réalistes et éviter toute formulation susceptible d’être interprétée comme une garantie de résultat.
Formaliser le devoir de conseil
Un compte-rendu de rendez-vous, une lettre de mission ou une fiche de conseil permettent souvent de démontrer les informations effectivement communiquées à l’investisseur.
Anticiper les contentieux tardifs
Cet arrêt démontre qu’une opération vendue il y a plusieurs années n’est pas nécessairement à l’abri de toute contestation. La conservation des preuves du conseil délivré constitue donc un enjeu majeur de gestion du risque professionnel.
Ce qu’il faut retenir
La chambre commerciale de la Cour de cassation rappelle, par son arrêt du 10 juin 2026, que le délai de prescription prévu par l’article 2224 du Code civil et l’article L. 110-4 du Code de commerce ne commence pas nécessairement à courir dès les premières difficultés rencontrées par un investisseur. Lorsque la rentabilité d’une opération doit être appréciée sur plusieurs années, un simple déficit initial peut n’être qu’un indice et non encore la révélation du dommage réparable.
Pour les professionnels de l’immobilier, cette décision souligne l’importance d’un devoir de conseil rigoureux, documenté et traçable dès la phase de commercialisation.
Pour aller plus loin
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