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Actualité juridique Fevrier 2023

droit immobilier

La prescription biennale pour une requalification en bail commercial, même indirecte, est réaffirmée

Cass. 3e civ. 7-12-2022 n° 21-23.103 FS-B, Sté Valbanet c/ Sté l’Immobilière européenne des Mousquetaires

Prescription biennale

Un terrain nu est loué à un locataire afin d’y exploiter une station de lavage démontable. Le bail prévoit une durée de 7 ans aux termes desquels le propriétaire a délivré un congé au locataire. Mais celui-ci refuse de partir au motif que la clause du bail sur la durée le prive de son droit à renouvellement et qu’elle doit donc être réputée non écrite.

Il est vrai que les clauses qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement du bail commercial sont prohibées (Art. L 145-15 C. Com) et l’action en ce sens est imprescriptible. Toutefois, la Cour donne raison au propriétaire et estime que les dispositions réputant non écrites certaines clauses d’un bail ne sont pas applicables à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial. C’est bien une requalification que recherchait ici le locataire, et le délai de prescription en conséquence était donc biennal.

Pour approfondir : Module F10 Actualisation 2023 : Immobilier d’entreprise et professionnel

L’illégalité d’une autorisation de lotir ne peut être invoquée pour invalider un permis de construire

Un terrain fait l’objet d’une division foncière afin d’obtenir trois lots composant un lotissement. La commune ne s’oppose pas à ladite division et les propriétaires déposent par la suite deux permis de construire sur deux lots.

Les voisins attaquent les permis et invoquent, par voie d’exception, que l’autorisation de lotir était à l’origine illégale, due à une erreur manifeste du maire et que les permis, en conséquence, ne peuvent être valides. Après avoir obtenu une suspension des permis en référé, les voisins sont toutefois déboutés par le Conseil d’Etat. Le juge considère qu’il n’y a pas de lien juridique entre les deux autorisations, l’autorisation de lotir n’étant ni une base légale pour obtenir le permis et ce dernier n’étant pas pris en application du droit de lotir. La voie d’exception ne peut être utilisée ici et l’illégalité de la décision d’autorisation de lotir ne peut être utilisée pour intenter une action contre le permis.

Pour approfondir : Module T16 Urbanisme et division immobilière

Usufruitier : pas d’action en garantie décennale

L’usufruitier est titulaire du droit de jouir de la chose, mais n’est pas le propriétaire. La Cour de Cassation estime qu’il ne peut donc pas exercer, en sa seule qualité, l’action en garantie décennale que la loi attache à la propriété de l’ouvrage et non à sa jouissance. En revanche, l’usufruitier peut agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, en réparation des dommages que lui cause la mauvaise exécution des contrats. 

Condition suspensive de prêt : l’acheteur peut refuser un prêt inférieur au montant maximal prévu dans la promesse sans être fautif

Augmentation du taux d'usure

La Cour de Cassation estime que l’indication dans la promesse d’un montant maximal du prêt n’oblige pas l’acheteur à accepter toute offre d’un montant inférieur. Elle en déduit que la défaillance de la condition n’est pas imputable à l’acheteur et que la promesse est devenue caduque.

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