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ACTUALITÉ JURIDIQUE MAI 2023

droit immobilier

Cession et déspécialisation en cas de retraite ou d’invalidité du locataire : un déplafonnement du loyer commercial possible ?

Cass. 3e civ. 15-2-2023 21-25.849 FS-B, Sté Leopol c/O.

loyer

Deux ans après la signature d’un bail commercial, le locataire cède son droit au bail lors de son départ à la retraite. L’activité du bail est changée, conformément aux dispositions du code de commerce permettant une cession avec déspécialisation lors du départ en retraite ou de l’invalidité du locataire. Le loyer reste inchangé mais, au terme du bail, le propriétaire délivre un congé avec une hausse du loyer fixée en fonction de la valeur locative et prenant en considération la déspécialisation. La société locataire s’y oppose et affirme que le propriétaire a accepté le changement d’activité et ne peut donc pas utiliser cet argument pour déplafonner le loyer lors du renouvellement.  

La Cour donne raison au propriétaire : La cession-déspécialisation du droit au bail dans le cadre d’un départ en retraite ou d’une invalidité du locataire résulte sur le maintien du loyer jusqu’à son terme mais n’empêche pas le propriétaire d’utiliser le changement d’activité intervenu en cours de bail pour fixer le montant du loyer lors du renouvellement du bail.  


Pour approfondir : Module F02 : Contentieux du bail commercial.

Non opposition à déclaration préalable au lieu d’un permis de construire : une situation illégale non régularisable

Lorsqu’une Déclaration préalable est souscrite auprès de la commune alors qu’un permis de construire était nécessaire, celle-ci doit s’opposer à la validation des travaux et demander à ce qu’un dépôt d’une demande de permis de construire soit effectué. 
Si la commune octroie, au contraire, une non-opposition à déclaration préalable tacite ou expresse, cette dernière demeure illégale et ne pourra être régularisée en permis de construire.

En cas de contestation des travaux, le juge ne pourra pas non plus surseoir à statuer afin de laisser au pétitionnaire le temps de régulariser sa situation, celle-ci demeurant illégale.


Pour approfondir : Module T18 Recherche foncière et maîtrise de l’urbanisme.

Le conjoint survivant peut continuer à occuper le logement donné à bail par l’employeur de son défunt mari

Locataire

Lorsqu’un employeur loue un logement à l’un de ses salariés, accessoirement à son contrat de travail, lorsque ce salarié décède , le conjoint survivant peut prétendre au maintien du bail à son profit.

Selon l’article 1751 alinéa 1 du code civil, le droit au bail du local, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, est réputé appartenir à l’un ou l’autre des conjoints dès lors que le local est à usage exclusif d’habitation. La stipulation du bail selon laquelle la cessation du contrat de travail entraîne sa résiliation, faisant ainsi obstacle à la naissance de tout droit au maintien dans les lieux par le conjoint du salarié décédé, viole les dispositions de l’article 1751 du code civil.

Pour approfondir : Module G05 Maîtriser la rédaction des baux d’habitation.

Action en diminution de loyer : Irrecevable en l’absence de demande préalable transmise au bailleur

Au terme de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut d’accord entre les parties sur une diminution de loyer proportionnée à l’écart constaté entre la surface habitable réelle et la surface indiquée au bail ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer la diminution de loyer à appliquer.

La Cour de cassation a jugé que faute d’avoir, préalablement à la saisine du juge, adressé au bailleur une demande amiable restée sans réponse, les locataires étaient irrecevables à agir en diminution de loyer.

Pour approfondir : Module G03 Actualisation Location et Gestion locative.

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