Un acquéreur lève l’option d’achat prévu au sein d’une promesse unilatérale de vente d’un bien. Toutefois, la levée d’option intervient après la notification de la préemption de la commune et le bien est vendu à celle-ci.
La préemption étant annulée en justice par la suite, une proposition de rétrocession est faite au vendeur qui refuse et une promesse est signée entre la commune et l’acquéreur initial noté dans la DIA.
Or, ce dernier intente une action en annulation de la vente à la commune afin de valider la vente initiale prévue au sein de la première promesse. La Cour de cassation refuse et juge que l’acquéreur initial est irrecevable à agir en annulation de la vente conclue entre le vendeur et la commune car elle a été annulée après le transfert de propriété. La vente à la commune n’étant pas annulable, l’acquéreur initial doit acquérir auprès de celle-ci.
La loi « pouvoir d’achat » du 16 août 2022 est venue modifier l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 en instaurant un « bouclier loyers ». Ce bouclier applicable à compter du 3e trimestre 2022 jusqu’au 2e trimestre 2023 (inclus) a pour effet de plafonner l’augmentation de l’indice IRL sur une année à 3,5%.
C’est donc sans surprise que l’indice IRL du 3e trimestre 2022 vient d’être fixé par l’Insee à 136,27 points soit +3,49% sur un an.
Pour approfondir : Module G03 Actualisation 2022 : Gestion et location
Le vendeur ou le bailleur d’un bien immobilier concerné par un ou plusieurs risques naturels ou technologiques ou par un secteur d’information sur les sols doit obligatoirement en informer le potentiel acquéreur ou locataire à chaque étape de la vente ou de la location, et cela dès l’annonce immobilière.
Le décret met à jour le dispositif d’information des acquéreurs et des locataires et précise le contenu du document faisant état de ces risques et les conditions dans lesquelles celui-ci doit être remis au potentiel acquéreur ou locataire afin d’assurer sa bonne information.
Ce document d’information est annexé à la promesse de vente ou au contrat préliminaire en cas de vente en l’état futur d’achèvement, ainsi qu’à l’acte authentique de vente. Il est également annexé au contrat de location.
Le nouveau format ERRIAL (état des risques réglementés pour l’information des acquéreurs et des locataires) mis en place sur https://errial.georisques.gouv.fr est considéré comme un format valide depuis le 3 juillet 2021.
De récentes décisions de la CNS permettent d’affiner les exigences applicables aux agents immobiliers :
La CNS réaffirme que l’agent immobilier ne peut se reposer sur les diligences du notaire et de la banque pour s’exonérer de la vérification de l’identité des clients.
Une personne morale ne peut se limiter à l’extrait Kbis pour rechercher le bénéficiaire effectif. Il faut vérifier les statuts.
Les risques doivent être évalués, classifiés et les actions correspondantes envisagées pour chaque risque avec un scoring. Une liste informatisée de points de contrôle est insuffisante.
La célérité d’une vente n’exonère en aucun cas l’agent immobilier de satisfaire aux obligations qui doivent être adaptées à la réalité de l’agence et non basées sur les seuls documents diffusés par un syndicat professionnel.
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