Fiscalité immobilière : schéma complet SCI, LMNP, micro-BIC, IS / IR à télécharger
Visualisez en un coup d’œil les régimes fiscaux immobiliers : SCI, location nue, meublée, LMNP, micro ou réel. PDF à télécharger.
Avant d’aborder les faits de l’arrêt rendu le 13 juin 2024 par la Cour de cassation, rappelons les règles en matière de changement d’usage. L’art. L631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) est la clé de voûte du sujet. Ce texte nous indique ainsi :
S’il y a défaut d’autorisation alors qu’elle est requise, le local est considéré comme irrégulièrement transformé, et la sanction est une amende pouvant aller jusqu’à 50 000€ (art. L651-2 CCH).
Dans l’affaire du 13 juin 2024, un propriétaire avait procédé à la réunion de deux lots pour créer un seul grand appartement, qui fut ensuite proposé pour de la location meublée touristique.
La mairie de Paris le poursuit pour défaut d’autorisation de changement d’usage. Or, pour condamner quelqu’un pour défaut d’autorisation, encore faut-il prouver qu’il y a bien eu changement d’usage, et donc prouver que le local utilisé pour des locations de courtes durées, était bien un local à usage d’habitation.
La difficulté dans cette affaire tient au fait qu’un des 2 lots d’origine était effectivement à usage d’habitation au 1er janvier 1970, en revanche cet usage n’est pas établi pour le second lot.
Ainsi, quel usage peut-on attribuer au local issu de la réunion de ces deux lots ?
Pour la cour d’appel, le manquement reproché ne peut être caractérisé ici. Selon ces juges, l’usage d’habitation d’un seul des lots sur les deux, ne permet pas de considérer que le local créé par la réunion était affecté entièrement à un usage d’habitation. Ainsi, le défaut d’autorisation ne peut être sanctionné.
La Cour de cassation pose un tout autre regard sur la situation et énonce qu’un « local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier ». Ainsi, l’appartement litigieux, étant en partie composé d’un local à usage d’habitation au 1er janvier 1970, la mise en location pour de courtes durées est considérée comme un changement d’usage. Cela implique donc nécessairement l’obtention d’une autorisation de changement d’usage, ce qui ne fut pas le cas en l’espèce.
Ainsi, le propriétaire encourt la sanction prévue supra lors du renvoi (50 000€).
Ce type de contentieux est en forte augmentation depuis plusieurs années, notamment à Paris, où il existe une véritable traque aux changements d’usage non autorisés. La présente affaire en est une parfaite illustration. Pour lutter contre la prolifération des locations meublées de courtes durées, de plus en plus de villes adoptent une réglementation soumettant le changement d’usage à autorisation. L’accord étant parfois octroyé sous conditions (autorisation limitée dans le temps, obligation de compensation…), le contentieux en la matière ne risque pas de se tarir de sitôt
La Cour de cassation a clairement renforcé les obligations des propriétaires en matière de changement d’usage des locaux avec son arrêt du 13 juin 2024. En réunissant deux lots pour les louer en meublé touristique, les propriétaires doivent impérativement demander une autorisation préalable sous peine de sanctions financières sévères, pouvant aller jusqu’à 50 000 euros d’amende. Cette affaire montre que même un seul lot à usage d’habitation peut suffire à imposer ces règles. Face à la montée en puissance des locations de courte durée, notamment à Paris, les réglementations deviennent de plus en plus strictes. Il est donc essentiel pour les propriétaires de respecter scrupuleusement les procédures pour éviter les sanctions liées aux changements d’usage non autorisés.
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Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) issu de la loi de finances 2026 remplace les anciens dispositifs d’investissement locatif : conditions, amortissement, plafonds et impacts fiscaux.
Comme dans la galette des rois, la fève ne se cache pas au hasard : en matière de baux successifs, c’est la date certaine qui couronne le premier preneur.
La Cour de cassation par un arrêt du 4 septembre 2025 (3e civ., 4 septembre 2025 n° 24-14019) rappelle que face à deux baux sur le même bien, l’emporte celui qui a acquis en premier date certaine (1) (art. 1377 C. civ.).
Le second bail n’est pas nul : il est inopposable au premier, sauf mauvaise foi.
Pour l’immobilier d’entreprise, la date certaine devient la fève qui garantit la sécurité juridique.