Logement indécent : pas de congé pour travaux et indemnisation limitée à 3 ans
La Cour de cassation rappelle qu’un logement indécent interdit le congé pour travaux et limite l’indemnisation du locataire à trois ans.
Ce qu’il faut retenir
La Cour de cassation impose désormais au juge une règle essentielle : avant d’ordonner une démolition, le juge doit vérifier lui‑même si les travaux peuvent être régularisés (déclaration préalable, permis modificatif…). Et si le propriétaire accepte cette régularisation, la démolition ne peut pas être prononcée.
➡️ Pour les professionnels de l’immobilier, c’est une excellente nouvelle : une irrégularité d’urbanisme ne conduit plus automatiquement à la destruction d’un ouvrage. La régularisation devient une solution centrale pour sécuriser les ventes.
Cass. 3e civ., 18 juin 2026, FS‑B, n° 24‑14.342 (publié au Bulletin)
Une SCI réalise un exhaussement de terrain important sans déclaration préalable. La commune demande la remise en état, ce qui signifie en pratique démolir l’exhaussement. La cour d’appel ordonne la démolition sans vérifier si une régularisation était possible.
La Cour de cassation casse :
Le juge doit obligatoirement examiner si une mise en conformité est possible, même si aucune partie ne le demande.
Avant de démolir, le juge doit :
👉 La démolition n’est plus automatique.
👉 La régularisation doit être étudiée en priorité.
Le Conseil constitutionnel a jugé que la démolition ne peut être ordonnée que si :
Cette réserve protège le droit de propriété, garanti par :
➡️ La démolition est une atteinte grave au droit de propriété : elle doit être strictement proportionnée.
Le Conseil d’État a jugé que la régularisation reste possible :
Le juge administratif privilégie la régularisation.
Le juge judiciaire adopte désormais la même logique.
La loi Huwart vise à simplifier les règles d’urbanisme, notamment :
Cette simplification facilite la régularisation des travaux irréguliers, ce qui renforce l’intérêt de la décision de la Cour de cassation : régulariser plutôt que démolir.
Les irrégularités d’urbanisme sont un risque majeur :
Avec cette décision, un ouvrage irrégulier peut souvent être régularisé, ce qui évite la démolition et sécurise la vente.
Les professionnels doivent désormais :
Sur ce point, voir l’analyse Immodroit : Travaux réalisés par le vendeur : attention à la garantie des vices cachés
Cet article rappelle que :
➡️ Un vendeur particulier qui réalise lui-même des travaux est assimilé à un professionnel,
➡️ Il ne peut pas s’exonérer des vices cachés,
➡️ Et il doit respecter toutes les règles d’urbanisme et de construction, faute de quoi sa responsabilité peut être engagée.
La Cour de cassation rappelle qu’un logement indécent interdit le congé pour travaux et limite l’indemnisation du locataire à trois ans.
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