Découvrez l’actualité juridique en droit immobilier du mois de Novembre 2024
Nos analyses de jurisprudence récentes, dont l’appropriation des combles en copropriété et les sanctions pour la location de courte durée, vous fournissent les clés pour comprendre et appliquer la législation dans votre pratique.
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Un règlement de copropriété prévoit que les parties communes peuvent être modifiées sans autorisation préalable de l’assemblée générale. En parallèle un copropriétaire s’approprie les combles.
Il est attaqué directement par un autre copropriétaire demandant l’annulation de l’article du règlement de copropriété prévoyant cette facilité ainsi que la restitution des combles et leur remise en état.
Mais la Cour d’appel suivie de la Cour de cassation rejettent ces demandes, car elles estiment que pour aboutir, le syndicat des copropriétaires doit être appelé en justice, ce qui n’a pas été fait.
Cet arrêt illustre le fait qu’en copropriété, il ne faut jamais négliger la place du syndicat de copropriété car il est le premier intéressé, en l’espèce, par la partie d’une partie commune.
Cour de cassation, 11 juillet 2024, n° 23-13.789 FS-B et n°22-24.020 FS-B
Dans cette affaire, une personne occupe quatre jours par semaine un appartement dans une grande agglomération soumise au changement d’usage pour les biens mis à titre principal en location de courte durée. La personne estimant qu’elle passe plus de la moitié de son temps dans le bien ne fait pas cette déclaration et se voit sanctionnée d’une amende de 20.000€.
Elle fait appel à la justice pour que celle-ci fasse valoir qu’il n’avait pas cette autorisation à demander. Les juges le lui refusent, rappelant que, sauf exception, le critère de la résidence principale s’applique à compter de huit mois par an. Or quatre jours dans une année de cinquante-deux semaines réalisent un total de deux cent huit jours et non des deux cent quarante demandés.
Dans une affaire similaire d’absence de demande de changement d’usage, un locataire a été condamné à 45.000€ et 25.000€ supplémentaires ont été mis à la charge des propriétaires indivis.
L’argument selon lequel l’amende ne peut excéder 50.000€ été rejeté par les juges au motif que ce montant maximum s’applique par personne.
En sens inverse de l’actu précédente, c’est-à-dire pour aller d’une destination commerciale vers une destination d’habitation, le demandeur doit réaliser une déclaration préalable de travaux, qu’il y ait des travaux ou non, afin de modifier la destination du bien.
En l’espèce, une personne avait acheté un hôtel et, sans y réaliser de travaux, l’avait loué avec les mobil-homes à usage d’habitation. Elle a été condamné à verser 15.000€ et à remettre le bien en l’état, et donc d’arrêter les locations à usage d’habitation.
Pour être exonéré des droits de mutation à l’achat d’un bien en vue d’une opération de revente à la découpe, il faut prendre l’engagement de revendre les biens dans les 5 ans suivant leur acquisition.
Mais si le bien est mis en vente par lots suite à la division de l’immeuble, chaque lot ouvrant le droit de préemption du locataire doit être vendu dans un délai de 2 ans.
Dans cette affaire, le marchand de biens a revendu des lots au-delà de ce délai de 2 ans mais explique qu’au moment de la revente, le bien était vide et libre de droit de préemption. Les juges lui refusent cette appréciation et conditionnent ce délai de deux suivant l’acquisition à l’occupation ou non du bien au terme de ce délai.
Les droits de mutation seront donc dus pour les biens concernés vendus au-delà de 2 ans.
A notre sens, l’arrêt sème le trouble sur la manière dont doit se prendre et se rédiger l’engagement de revente au moment de l’acquisition.
Nous vous renvoyons sur le sujet aux articles 1115 et 1020 du CGI, 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
La Cour de cassation rappelle : le droit de préemption du locataire commercial ne s’applique pas si le propriétaire vend l’intégralité de l’immeuble. Le locataire
Le Conseil d’État précise : un syndic peut agir en justice sans autorisation de l’AG, tant qu’aucun copropriétaire ne conteste. Ni le juge ni l’adversaire
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