L’article 606 prévoit comme grosses réparations à la charge du bailleur en matière de baux commerciaux :

• Les gros murs 
• Les voûtes 
• Le rétablissement des poutres et des couvertures (toitures) entières
• Les digues 
• Les murs de soutènement et de clôture

A cela s’ajoute le décret du 3 novembre 2014 qui prévoit l’impossibilité de mettre à la charge du locataire :

• Les honoraires liés à la réalisation des travaux et ceux de l’intermédiaire gestionnaire 
• Les dépenses visant à remédier à la vétusté (si grosses réparations)
• Les dépenses de mise aux normes du bien loué (si grosses réparations)

De temps à autre la Cour de cassation décide que l’article 606 est d’interprétation stricte, c’est-à-dire que seuls les éléments y étant prévus peuvent être considérés comme des grosses réparations (Cass civ3, 27.11.2002, Cass com 12.06.2012). Mais dans l’ensemble une marge d’interprétation est laissée au juge. 

Il n’existe donc pas de liste exhaustive car les juges peuvent estimer que certains travaux peuvent rentrer dans le cadre des grosses réparations. Il faut dès lors se référer aux différentes décisions de justice :

A titre d’exemple, sont considérées comme des grosses réparations, et par extension, ne pouvant plus être mises à la charge du locataire :

• La reconstruction d’un vignoble ravagé par le phylloxéra (Cass civ 11.07.1911)
• La réfection des zingueries affectant une partie importante de l’immeuble et nécessitant une dépense exceptionnelle (Cass civ1, 02.02.1955)
• La réfection d’un plafond (CA Rennes 17.12.1998)
• Le remplacement de la climatisation d’un immeuble (CA Paris 16.02.2011)
• La réparation de fenêtre (CA Rennes, 17.12.1998) si aucune clause contraire n’y déroge (CA Paris 09.06.2000)
• Le remplacement d’un ascenseur dû à la vétusté et la non-conformité de l’appareil (CA Paris 17.06.2009)
• Tous les dégâts issus d’un problème avec les éléments prévus à l’article ne peuvent être imputés au locataire (remise en état de l’installation électrique, des murs intérieurs, du plancher, si la toiture est détériorée, (CA Paris, 14.03.2007)

A noter toutefois que le remplacement d’une chaudière centrale n’est jusqu’à présent pas considéré comme relevant des grosses réparations et peut donc être mis à la charge du locataire (Cass civ3, 25.11.1983).

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