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9 achats et reventes en 13 ans : activité en marchand de biens ?

CE 14.06.23 n°461960

Voici une décision qui vient alimenter la jurisprudence déjà nourrie en matière de requalification en marchand de biens. Avant d’en dire plus sur cette affaire, rappelons que le marchand de bien est considéré comme un commerçant dont l’activité est l’achat de biens immeubles en vue de les revendre, il se rémunère ainsi sur les bénéfices réalisés. Pour être qualifié en tant que marchand de bien, trois critères doivent être réunis :
 
  • L’activité doit être pratiquée à titre habituel
  • Il doit y avoir une intention de revente dès l’achat
  • L’opération doit avoir un but lucratif

Dans une décision du 14 juin 2023, le Conseil d’Etat doit prendre position sur la situation suivante : sur une période de 13 ans, un couple a réalisé 9 opérations d’achat de terrains pour les revendre ensuite, avec un bien bâti dessus. Le couple s’exonère à chaque vente de l’imposition sur plus-value en indiquant que l’objet de la vente est leur résidence principale. Le fisc s’en mêle et redresse le couple. En effet, les services fiscaux estiment que le nombre de cession réalisé dans un délai restreint revêt un caractère habituel et que le régime des marchands de biens doit s’appliquer au couple : les plus-values devraient donc être imposées sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. 

Le couple conteste devant les juridictions administratives, et l’affaire arrive devant le Conseil d’Etat. La Cour d’appel avait validé l’argumentation de l’administration fiscale, retenant la qualification de marchand de bien pour le couple.

Le Conseil d’Etat lui, n’est pas de cet avis. Il vient rappeler que pour être qualifié de marchand de bien, le fisc doit pouvoir remettre en cause la qualification de résidence principale des biens vendus au fil du temps. Ou bien démontrer un abus de droit. Or, l’administration, tout comme la juridiction d’appel, fondent leur position sur divers éléments :
  • Les délais courts qui séparent l’achèvement des maisons et leur mise en vente, faisant ainsi douter de la réalité de la qualification de résidence principale
  • L’intention spéculative du couple, qui n’est cependant que présumée. Le couple procédant parfois à l’acquisition d’un nouveau terrain avant même d’avoir vendu le bien qu’ils détenaient.
Ces éléments sont cependant jugés insuffisants pour retenir la requalification de marchand de biens immobilier par le conseil d’État. L’affaire est renvoyée en cour d’appel, reste à voir quels arguments seront soulevés cette fois-ci par l’administration fiscale.

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