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PADDUC : où la fève se cache parfois… dans un champ d’oliviers

Le Conseil d’État a confirmé par un arrêt du 9 décembre 2025 (CE ch. Réunies 9 décembre 2025, Req. 491693) l’annulation d’un permis en Corse : faute de PLU/SCOT, le PADDUC s’impose et les espaces stratégiques agricoles (ESA) posent un principe d’inconstructibilité, sauf exceptions encadrées.

Pour les acteurs transaction, la leçon d’Épiphanie tient en trois mots : vérifier, cartographier, sécuriser. À défaut, la galette finit sans fève et la promesse, sans constructibilité.

Contexte et hiérarchie des normes

PADDUC

Un permis et ses  modificatifs ont été délivrés entre 2021 et 2023 par le maire de la commune de PIANOTTOLLI-CALDARELLO à une société commerciale, valant autorisation d’exploitation commerciale pour la realisation d’un ensemble de commerces et de logements.

Les riverains obtiennent l’annulation devant la cour administrative d’appel de MARSEILLE, pour excès de pouvoir.

la société forme pourvoi .

Le Conseil d’État rejette ce pourvoi:

 Sans PLU ni SCOT (1)  opposables, le PADDUC (2) gouverne l’instruction, et les ESA (3) verrouillent le foncier agricole :

En l’espèce le document imposait un principe d’inconstructibilité, sauf constructions nécessaires à l’activité agricole, équipements collectifs ou activités d’intérêt général.

Le Conseil d’Etat  rappelle que le PADDUC prévaut en l’absence de document local, le projet de construction n’entrait pas dans ces conditions et confirme l’annulation dudit premise de construire.

Problématique

Un permis annulé après une promesse de vente, c’est une chaîne de valeur qui se délite :

  • Les conditions suspensives qui tombent,
  • Un financement fragilisé ou un prix à renégocier
  • Un risque d’annulation de la prommesse
  • Un risque pour le professionnel de l’immobiler de voir sa responsabilité engage.

 

Le devoir de conseil impose d’intégrer très tôt la hiérarchie des normes et la cartographie des zonages, en particulier les ESA.

À défaut, l’agent ‘croque’ une part qui n’était pas destinée à la construction et s’expose à un contentieux coûteux.

Solutions pratiques (recette gagnante)

solution pratique
  1. Hiérarchie des normes : vérifier PLU/SCOT ; à défaut, se référer au PADDUC ; identifier les ESA et leurs exceptions.
  2. Clauses contractuelles : conditionner la promesse à la conformité aux documents opposables et à l’obtention d’autorisations définitives ; prévoir une clause de sortie sans pénalité en cas d’échec.
  3. Cartographie et preuves : annexer les cartes, conserver les avis et intégrer une note de lecture des zonages au dossier afin de tracer le devoir de conseil.
  4. Veille : caler un point de contrôle avant chaque étape clé (promesse, dépôt, recours).

Cas pratiques

CAS A

Terrain en ESA

Situation :
Terrain classé en Espace Stratégique Agricole (ESA).
Le projet envisagé n’est pas compatible avec les usages autorisés par le classement.

Solution :
Repositionner le projet vers un usage agricole autorisé (hangar, serre, exploitation).
À défaut, abandonner le projet et engager une renégociation du prix d’acquisition.

CAS B

Zone littorale sans PLU

Situation :
Terrain situé en zone littorale dans une commune dépourvue de PLU.
Le régime applicable résulte du croisement entre la loi Littoral et le PADDUC.

Solution :
Analyser conjointement les dispositions de la loi Littoral et du PADDUC.
Solliciter un avis d’urbaniste avant tout engagement contractuel.

CAS C

Commune en révision de document d’urbanisme

Situation :
Commune engagée dans une procédure de révision de son document d’urbanisme.
Le futur zonage est incertain et peut affecter la constructibilité du terrain.

Solution :
Insérer une condition suspensive de compatibilité avec le futur zonage.
Prévoir une clause de réexamen du prix en cas d’évolution défavorable du classement.

FAQ

Question 1

Le PADDUC est-il opposable partout ?

réponse 1

Oui, mais il s’articule avec les documents locaux ; en leur absence, il prévaut.

Question 2

Peut-on construire en ESA ?

réponse 2

Principe d’interdiction, avec exceptions pour l’agriculture, certains équipements collectifs ou activités d’intérêt général.

Question 3

Comment sécuriser une promesse ?

réponse 2

Par des clauses suspensives ‘urbanisme’, l’annexion des cartes et la purge des recours.

Checklist due diligence

  • Identifier les documents d’urbanisme applicables.
  • Vérifier le zonage (ESA ou autre) et ses exceptions.
  • Rédiger les clauses ‘urbanisme’ (obtention des autorisations définitives).
  • Anticiper la purge des recours.
  • Annexer cartographies et avis écrits.
  • Tracer la chronologie des décisions et des contrôles.

Erreurs fréquentes

  • Considérer le permis comme un bouclier universel ;
  • Ignorer le PADDUC en l’absence de PLU/SCOT ;
  • Oublier d’annexer les cartes au contrat ;
  • Négliger les délais de recours ; sous-estimer l’inconstructibilité des ESA.

Conclusion — Impact & recommandations

 

Impact : des deals plus robustes, une réputation renforcée et des litiges évités.

Recommandations :

  • intégrer la vérification des documents supra dans les diligences à effectuer
  • standardiser les clauses,
  • former les équipes à la lecture des cartes et systématiser un contrôle avant signature.

Comme pour la galette, les meilleurs résultats viennent d’ingrédients exacts (textes), d’une cuisson maîtrisée (process) et d’une dégustation responsable (prévention et conseil).

Si vous voulez maitriser les règles d’urbanisme, n’hésitez pas à vous inscrire à nos formations.

Sources : Conseil d’État, 9/12/2025, n° 491693 (PADDUC opposable sans PLU/SCOT ; ESA = principe d’inconstructibilité).

Notes de bas de page :

  1. PLU/SCOT : Plans locaux d’urbanisme / Schémas de cohérence territoriale ; documents qui fixent les règles d’urbanisation locales et intercommunales.
  2. PADDUC : Plan d’aménagement et de développement durable de la Corse ; document d’urbanisme stratégique applicable à l’échelle de l’île.
  3. ESA : Espace stratégique agricole ; secteur protégé où l’urbanisation est en principe interdite pour préserver les terres agricoles.
  4. Purge des recours : période durant laquelle un tiers peut contester une autorisation ; au terme, l’acte devient définitif sauf cas particuliers.
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