Fiscalité immobilière : schéma complet SCI, LMNP, micro-BIC, IS / IR à télécharger
Visualisez en un coup d’œil les régimes fiscaux immobiliers : SCI, location nue, meublée, LMNP, micro ou réel. PDF à télécharger.
Le Conseil d’État a confirmé par un arrêt du 9 décembre 2025 (CE ch. Réunies 9 décembre 2025, Req. 491693) l’annulation d’un permis en Corse : faute de PLU/SCOT, le PADDUC s’impose et les espaces stratégiques agricoles (ESA) posent un principe d’inconstructibilité, sauf exceptions encadrées.
Pour les acteurs transaction, la leçon d’Épiphanie tient en trois mots : vérifier, cartographier, sécuriser. À défaut, la galette finit sans fève et la promesse, sans constructibilité.
Un permis et ses modificatifs ont été délivrés entre 2021 et 2023 par le maire de la commune de PIANOTTOLLI-CALDARELLO à une société commerciale, valant autorisation d’exploitation commerciale pour la realisation d’un ensemble de commerces et de logements.
Les riverains obtiennent l’annulation devant la cour administrative d’appel de MARSEILLE, pour excès de pouvoir.
la société forme pourvoi .
Le Conseil d’État rejette ce pourvoi:
Sans PLU ni SCOT (1) opposables, le PADDUC (2) gouverne l’instruction, et les ESA (3) verrouillent le foncier agricole :
En l’espèce le document imposait un principe d’inconstructibilité, sauf constructions nécessaires à l’activité agricole, équipements collectifs ou activités d’intérêt général.
Le Conseil d’Etat rappelle que le PADDUC prévaut en l’absence de document local, le projet de construction n’entrait pas dans ces conditions et confirme l’annulation dudit premise de construire.
Un permis annulé après une promesse de vente, c’est une chaîne de valeur qui se délite :
Le devoir de conseil impose d’intégrer très tôt la hiérarchie des normes et la cartographie des zonages, en particulier les ESA.
À défaut, l’agent ‘croque’ une part qui n’était pas destinée à la construction et s’expose à un contentieux coûteux.
Situation :
Terrain classé en Espace Stratégique Agricole (ESA).
Le projet envisagé n’est pas compatible avec les usages autorisés par le classement.
Solution :
Repositionner le projet vers un usage agricole autorisé (hangar, serre, exploitation).
À défaut, abandonner le projet et engager une renégociation du prix d’acquisition.
Situation :
Terrain situé en zone littorale dans une commune dépourvue de PLU.
Le régime applicable résulte du croisement entre la loi Littoral et le PADDUC.
Solution :
Analyser conjointement les dispositions de la loi Littoral et du PADDUC.
Solliciter un avis d’urbaniste avant tout engagement contractuel.
Situation :
Commune engagée dans une procédure de révision de son document d’urbanisme.
Le futur zonage est incertain et peut affecter la constructibilité du terrain.
Solution :
Insérer une condition suspensive de compatibilité avec le futur zonage.
Prévoir une clause de réexamen du prix en cas d’évolution défavorable du classement.
Impact : des deals plus robustes, une réputation renforcée et des litiges évités.
Recommandations :
Comme pour la galette, les meilleurs résultats viennent d’ingrédients exacts (textes), d’une cuisson maîtrisée (process) et d’une dégustation responsable (prévention et conseil).
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Sources : Conseil d’État, 9/12/2025, n° 491693 (PADDUC opposable sans PLU/SCOT ; ESA = principe d’inconstructibilité).
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Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé) issu de la loi de finances 2026 remplace les anciens dispositifs d’investissement locatif : conditions, amortissement, plafonds et impacts fiscaux.
Comme dans la galette des rois, la fève ne se cache pas au hasard : en matière de baux successifs, c’est la date certaine qui couronne le premier preneur.
La Cour de cassation par un arrêt du 4 septembre 2025 (3e civ., 4 septembre 2025 n° 24-14019) rappelle que face à deux baux sur le même bien, l’emporte celui qui a acquis en premier date certaine (1) (art. 1377 C. civ.).
Le second bail n’est pas nul : il est inopposable au premier, sauf mauvaise foi.
Pour l’immobilier d’entreprise, la date certaine devient la fève qui garantit la sécurité juridique.
