Lors de la mise en location d’un local commercial, se pose souvent la question de savoir quel type de bail doit être conclus entre les parties.

L’enjeux réside dans l’application du statut très restrictif des baux commerciaux. Ce statut confère au preneur une propriété commerciale qui va alors bénéficier de droits étendus, souvent au détriment du propriétaire :

• Un droit au renouvellement du bail commercial sans limitation sauf à ce que le bailleur lui verse une indemnité d’éviction (somme qui correspond à la valeur du fonds de commerce et pouvant s’avérer colossale pour un bailleur).
• Un engagement ferme d’au moins trois périodes triennales : le propriétaire ne peut délivrer congé au preneur qu’au terme du bail (9 ans minimum) alors que le preneur lui mettre un terme au bail tous les trois ans. C’est pourquoi le bail commercial est communément le bail « 3-6-9 ».
• Un préavis de six mois à respecter pour donner congé : le propriétaire doit respecter un préavis de six mois avant le terme du bail pour délivrer congé. A défaut de respecter ce délai, le bail se poursuit.

Dans quel cas la conclusion d’un bail commercial est-elle obligatoire ?

L’article L141-1 du Code de commerce pose 4 conditions cumulatives pour qu’une relation contractuelle entre de plein droit dans le domaine d’application du statut des baux commerciaux :

• Un bail ;
• Un local ;
• Un fonds commercial, industriel ou artisanale ;
• Une immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers.

Ainsi, lorsque le propriétaire d’un local décide de le donner en location à l’exploitant d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, il se trouve dans l’obligation de consentir un bail commercial au preneur.

Exemple : épicerie, boulangerie, usine …

A savoir : Toutefois, il est possible de contourner cette obligation par l’intermédiaire du bail dérogatoire. Ce bail dérogatoire permet aux parties d’écarter l’application du statut des baux commerciaux. L’idée est de permettre au preneur de tester l’exploitation du local et du marché pendant trois ans et ce à moindre cout puisque le prix d’un bail dérogatoire est souvent moins élevé que celui d’un bail commercial. Pour le propriétaire, cela lui permet de tester la fiabilité financière du preneur avant de se lancer définitivement dans la conclusion d’un bail commercial.

Pour conclure un bail dérogatoire, plusieurs conditions cumulatives prévues à l’article L145-5 du Code de commerce doivent être réunies : 

• Une volonté expresse des parties de déroger au statut des baux commerciaux par l’insertion dans le contrat de bail d’une clause spécifique ;
• Une durée inférieure à trois ans ;
• Une signature du bail dérogatoire au plus tard à l’entrée dans les lieux.

Dès lors, le bail n’est pas soumis au statut des baux commerciaux et les parties disposent d’une large latitude pour prévoir les modalités du contrat, notamment sur les modalités de délivrance du congé. Surtout, en fin de bail, le propriétaire pourra mettre un terme au bail sans être tenu de verser une indemnité d’éviction. En effet, celle-ci est un corolaire de la propriété commerciale qui n’existe pas en matière de bail précaire.

Attention : En fin de bail, si le preneur est laissé en possession, il y aura application automatique du statut des baux commerciaux !

Exemple : Les parties concluent un bail précaire d’une durée de 3 ans à compter du 1^er janvier 2020. Si le propriétaire ne délivre pas congé au plus tard pour le 1^er janvier 2023, il s’opère un nouveau bail de 9 ans à compter du 2 janvier 2023, répondant au statut des baux commerciaux.

Dans quel cas la conclusion d’un bail commercial n’est-elle pas obligatoire ?

Dès lors que la mise en location ne remplit pas les conditions d’application du statut des baux commerciaux posées à l’article L 145-1 du Code de commerce, il n’est plus obligatoire de conclure un bail commercial.

Exemple : activité libéral (médecin, avocat), garage, entrepôt, association, etc.

A savoir : Toutefois, en l’absence d’obligation il est possible d’opter pour le statut des baux commerciaux par l’insertion d’une clause spécifique stipulant la volonté des parties de soumettre leur bail au statut des baux commerciaux.

Sources :

Articles L145-1 à L145-60 du Code de commerce 

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• Etude des baux commerciaux
• Lecture et techniques de rédaction des baux commerciaux