Lorsque l’on parle de baux commerciaux une expression revient souvent : « bail 3-6-9 » le 9 correspondant à la durée du contrat et « 3 et 6 » aux 2 premières échéances triennales. Même si cette expression est très populaire, tous les baux commerciaux n’ont pas une durée de 9 ans. En effet même si 9 ans est le minimum rien n’empêche un rédacteur de stipuler une durée supérieure par exemple 10 ans ou 12 ans.
Il est très courant de rencontrer des baux commerciaux de 10 ans dans les centres commerciaux ou les galeries marchandes. Quels sont donc les raisons de cette démarche ? S’agit-il d’un phénomène de mode où y a-t-il un réel intérêt juridique ? Nous vous apportons dans le présent article tous les éléments à connaître pour savoir si vous devez opter ou non pour un bail commercial de 10 ans.
Le statut des baux commerciaux codifié aux articles L145-1 et suivants du code de commerce prévoit une durée minimale pour un bail commercial. Cette durée est de 9 ans, ce qui signifie qu’un bail commercial ne peut pas avoir une durée inférieure sauf à opter pour un bail dérogatoire (souvent injustement appelé « bail précaire »).
Le code de commerce dans son article L145-4 nous donne une durée minimum mais aucune durée maximum. Aussi un bail commercial peut avoir une durée supérieure à 9 ans. À noter que si cette durée dépasse les 12 ans le bail commercial devra avoir la forme authentique c’est-à-dire être rédiger et conclu par le biais d’un notaire. Le bail de 10 ans a l’avantage de ne pas nécessiter un passage devant le notaire et peut être conclu par n’importe quel professionnel du droit ou de l’immobilier.
Le statut des baux commerciaux prévoit également la faculté pour le preneur de donner congé à son bailleur à l’occasion d’échéances triennales. Ainsi pour un bail de 9 ans par exemple le preneur aura la possibilité de donner congé à la troisième année, à la sixième année ou en fin de bail. Cette faculté de résiliation triennale offerte au preneur s’applique également aux baux dont la durée est supérieure à 9 ans.
Même lorsqu’il signe un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans, le preneur conserve donc sa faculté de résiliation à chaque échéance triennale. Par exemple pour un bail commercial de 10 ans le preneur aura la possibilité de donner congé à la troisième année à la sixième année à la neuvième année et à la dixième année.
Néanmoins pour ces baux-là, la règle n’est pas d’ordre public ce qui signifie que les parties peuvent se mettre d’accord dans le bail pour faire renoncer le preneur à sa faculté de résiliation à l’occasion de la première triennale, de la seconde ou même le faire renoncer complètement aux échéances triennales. On appelle cela stipuler une « période ferme ». Par exemple un bail commercial d’une durée de 10 ans qui stipulerait une période ferme de 6 ans serait parfaitement conforme à la législation.
Cette technique des périodes fermes permet au bailleur de s’assurer la perception d’un loyer pendant au moins 6 ans sans avoir à chercher un autre locataire. Elles se rencontre fréquemment dans les baux des locaux situés en centres commerciaux et galeries marchandes.
Rappelons que cette renonciation n’est possible que si elle est expressément stipulée dans le bail. En effet un bail de 10 ans ne comportant pas une telle stipulation ne priverait pas le preneur de sa faculté de résiliation triennale. A noter enfin que les baux commerciaux portant sur certains types de locaux (locaux monovalents, locaux à usage de bureaux et locaux de stockage) peuvent comporter des périodes fermes même si leur durée n’est pas supérieure à 9 ans.
L’intérêt de stipuler un bail commercial d’une durée supérieure à 9 ans ne se limite pas aux périodes fermes. En effet stipuler un bail d’une durée supérieure à 9 ans rend également le loyer de renouvellement « déplafonnable ». Et ce sans qu’il soit nécessaire de le stipuler expressément dans le bail.
Pour comprendre ceci il convient de rappeler les règles applicables au loyer de renouvellement. L’article L145-34 du Code de commerce dispose que le loyer de renouvellement des baux commerciaux est plafonné à l’évolution de l’indice correspondant au local c’est-à-dire l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Ce qui signifie que même si la valeur locative du local loué a doublé entre la date de prise d’effet du bail et la date du renouvellement, le loyer de renouvellement restera plafonné c’est-à-dire que son montant correspondra au montant d’origine auquel on appliquera l’évolution de l’indice à la date du renouvellement. Il s’agit là d’une règle protectrice du preneur puisqu’elle le prémunit contre une envolée de la valeur locative et donc une augmentation brutale du montant de son loyer.
Le néologisme « déplafonnable » désigne un bail commercial dont le loyer de renouvellement pourra être fixé à la valeur locative et ne sera donc plus plafonné à l’évolution de l’indice ILC ou ILAT. Cela sera le cas des baux dont la durée est supérieure à 9 ans mais également des baux portant sur des locaux monovalents ou à usage de bureaux.
Ainsi stipuler une durée de 10 ans pour un bail commercial permet au bailleur, s’il le souhaite, de fixer le loyer de renouvellement à la valeur locative. Il existe d’autres moyens pour déplafonner un loyer de renouvellement mais ces derniers nécessitent que certaines conditions soient réunies. Cette technique constitue donc un moyen simple de rendre le loyer de renouvellement déplafonnable.
Précisons toutefois qu’en cas de désaccord entre le bailleur et le preneur sur le montant du loyer déplafonné, l’un ou l’autre devra saisir le juge des loyers dans un délai de 2 ans, à défaut le loyer de renouvellement restera plafonné. À noter également que le déplafonnement qui peut aussi être demandé par le locataire peut conduire à la fixation d’un loyer inférieur au dernier loyer payé. La décision de faire fixer judiciairement le loyer de renouvellement suppose donc une bonne connaissance de la valeur locative en vigueur.
Enfin depuis la réforme Pinel de 2014 même en cas de déplafonnement et fixation par le juge des loyers d’un loyer de renouvellement plus élevé que le dernier loyer payé, l’augmentation de loyer d’une année sur l’autre a été plafonnée au bénéfice du preneur. Concrètement, même en cas de déplafonnement le loyer de renouvellement ne pourra pas engendrer une augmentation de plus de 10% du loyer d’une année sur l’autre.
Quelle que soit la durée du bail commercial, lorsque le bailleur donne congé au preneur en fin de bail ou lorsqu’il refuse une demande de renouvellement, le bailleur doit offrir au preneur une indemnité d’éviction. Bien entendu cette indemnité ne sera pas due lorsque le preneur ne respecte pas les obligations du bail ou ne remplit pas les conditions du droit au renouvellement.
L’indemnité d’éviction comporte 2 composantes : l’indemnité principale et les indemnités accessoires. L’indemnité principale peut prendre la forme d’une indemnité de déplacement ou d’une indemnité de remplacement. L’indemnité de remplacement sera due lorsque le fonds de commerce est considéré comme non transférable dans un autre local sans perte significative de clientèle, elle correspond a la valeur du Fonds de commerce. Néanmoins lorsque le bailleur apporte la preuve que le fonds de commerce est transférable dans un local voisin comparable sans perte significative de clientèle, l’indemnité principale prendra la forme d’une indemnité de déplacement.
Cette indemnité de déplacement correspond à la valeur du droit au bail elle-même déterminée principalement par l’écart existant entre le loyer exigible au moment du renouvellement et le loyer de marché capitalisé sur un certain nombre d’années. Lorsque le loyer de renouvellement d’un bail commercial est déplafonnable cet écart devient très faible voire inexistant pour la plupart des juges.
Ainsi en l’état actuel de la jurisprudence lorsque le loyer de renouvellement est déplafonnable et que le fonds de commerce est réputé déplaçable le montant de l’indemnité d’éviction se trouvera mathématiquement réduit puisque seules les indemnités accessoires telles que les frais de déménagement seront dus.
Ce raisonnement est pleinement applicable aux baux de 10 ans, ce qui constitue un argument supplémentaire pour l’adoption de cette durée.
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