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Actualité juridique octobre 2022

Droit Immobilier

Sommaire

Les conditions de délivrance du permis de construire modificatif élargies
Pas de destruction automatique d’un édifice bâti en violation du cahier des charges d’un lotissement
Loyers encadrés : Pas de complément de loyer pour les passoires énergétiques !
Indices ILC, ILAT et ICC au 2er trimestre 2022
Régularisation d’un permis de construire illégal par la création de la servitude qui faisait défaut

Les conditions de délivrance du permis de construire modificatif élargies

Conseil d’état, 26 Juillet 2022, n°437765

Les conditions de délivrance du permis de construire modificatif élargies

Le Conseil d’Etat facilite le recours au permis de construire modificatif en le rapprochant du permis de régularisation. Le permis de construire modificatif d’une construction non achevée était auparavant accepté pour un permis en cours de validité si les modifications prévues « ne remettaient pas en cause la conception générale du projet de construction ».

Cette condition se voit simplifiée puisque celui-ci pourra dorénavant être octroyé dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas au projet « un bouleversement qui en changerait la nature même. »

Dans cette décision, des modifications au projet de permis initial telles que la jonction des deux bâtiments initiaux en une seule construction, un escalier couvert commun, une surélévation, ou encore l’ajout d’une terrasse de 4 m² ont été validées puisqu’elles ne bouleversaient pas la nature même du projet.

Pas de destruction automatique d’un édifice bâti en violation du cahier des charges d’un lotissement

Cass. civ. 3e, 13 juillet 2022, n° 21-16407, Bull.

lotissement

Une SCI acquiert un terrain dans un lotissement afin d’y construire un immeuble de 6 appartements avec piscine. Les voisins, présents depuis plusieurs années, assignent la SCI en démolition de l’immeuble en raison de la violation du cahier des charges du lotissement. Malgré la violation du cahier des charges sur certaines dispositions, la Cour de cassation déboute les voisins et juge que la situation ne leur est pas « objectivement préjudiciable » et qu’ils ne démontrent pas de préjudice mais seulement un « ressenti négatif ».

Pour la première fois, le juge judiciaire rejette la destruction d’une construction édifiée en violation du cahier des charges en jugeant la sanction disproportionnée en raison de son coût par rapport au préjudice subi par les voisins. La violation du cahier des charges peut donc être sanctionnée, non par la démolition automatique, mais par l’octroi de dommages-intérêts.

Loyers encadrés : Pas de complément de loyer pour les passoires énergétiques !

Loi 22022-1158 du 16-8-2022 art. 13 : JO 17 texte n° 2

Dans les zones concernées par l’encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux…) les propriétaires ont l’obligation de respecter un loyer de référence majoré. La réglementation permet toutefois de dépasser ce seuil par l’application d’un « complément de loyer » lorsque le logement dispose d’équipements particuliers de confort ou d’une localisation spécifique.

Jusqu’à présent avare de détails sur ce complément de loyer, le législateur nous renseigne depuis le 18 août 2022 sur les biens ne pouvant se voir appliquer un tel complément. On trouve notamment les logements notés F et G au DPE, ceux disposant de sanitaires sur le palier, d’une installation électrique dégradée ou encore ceux dont la pièce principale est « mal exposée ».

Pour approfondir : Module G03 Actualisation gestion locative, T43 Revoir ses fondamentaux juridiques

Indices ILC, ILAT et ICC au 2er trimestre 2022

INSEE parution au JORF n°0222 du 24 septembre 2022, Texte n° 75

hausse loyer

Comme pour le trimestre précédent, l’ensemble des indices de l’immobilier d’entreprise subissent une forte hausse en ce deuxième trimestre 2022. Dans le détail :

  • Indice des loyers commerciaux (ILC) : 123,65 (soit + 4,43 % sur un an) ;
  • Indice des loyers tertiaires (ILAT) : 122,65 (soit + 5,32 % sur un an) ;
  • Indice du coût de la construction (ICC) : 1966 (soit + 7,96 % sur un an) ;

Ces fortes hausses font écho à celles déjà observées lors des précédents trimestres et liées à l’inflation et à l’augmentation du cout des matières premières. Parmi ces 3 indices, on note une augmentation moins marquée pour l’ILC, il s’agit là des conséquences directes des modifications apportées à sa méthode de calcul

(cf. notre lettre d’actualisation d’Avril 2022).

 

Pour approfondir : Module F10 actualisation 2022 : immobilier d’entreprise & professionnel

Régularisation d’un permis de construire illégal par la création de la servitude qui faisait défaut

CAA Toulouse 12-5-2022 n° 19TL01569

permis de construire

Un terrain fait l’objet d’une procédure judiciaire visant à le désenclaver. Avant la création de ladite servitude, un permis de construire est déposé avec un plan de masse et une notice explicative indiquant l’existence de la servitude non réalisée sur le terrain. Le permis, validé par la commune dans ces conditions, est donc illégal et annulé par le Tribunal administratif. Le bénéficiaire conteste l’annulation devant la Cour d’appel.

Durant cet appel, la servitude est bien reconnue par le Tribunal judiciaire et réalisée sur le terrain. La Cour d’appel estime donc que le permis a été régularisé par la création de la servitude et rejette la décision d’annulation de permis du tribunal administratif. Le juge a donc considéré la régularisation du permis sans qu’un nouveau dossier ne soit déposé.

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