Servitude de passage : trente ans de chemin… et l’article 684 s’efface
Servitude de passage et usage trentenaire : la Cour de cassation confirme que 30 ans d’usage priment sur l’article 684. Comprenez l’impact pour vos ventes immobilières.
Sommaire
Un permis de construire fait l’objet d’un recours en annulation. Pendant l’instance, un permis modificatif est produit et les requérants introduisent alors un recours contre ce dernier.
Dans un premier temps, le tribunal refuse, considérant que le recours contre le permis modificatif ne peut être effectué que dans le cadre de l’instance sur le permis initial et dans un délai de deux mois à compter de la notification de ce permis modificatif. Une requête indépendante ne serait donc pas valide ici.
Toutefois, le Conseil d’Etat casse ce jugement et simplifie la procédure de contestation.
En effet, la Cour considère que le recours contre un permis modificatif introduit en cours d’instance sur le permis initial peut être introduit sans condition de forme, ni de délai. Si ce recours a été enregistré comme une requête distincte, celle-ci est alors ajoutée en tant que mémoire à l’instance en cours sur le permis initial afin que la légalité du permis modificatif et celle du permis initial soient jugées par la même décision.
Pour approfondir : Module T17 : « Urbanisme, conseil client et grandes problématiques » et module T18 : « Recherche foncière et maîtrise de l’urbanisme ».
Un tiers peut avoir un intérêt à agir contre un permis de construire dès lors qu’il démontre que les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’il détient ou occupe régulièrement.
De plus, cet intérêt à agir est également étendu au tiers pouvant montrer qu’il bénéficie d’une promesse de vente, d’un bail ou d’un contrat préliminaire dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire.
Dans la présente décision, la Cour a réaffirmé le droit d’un tiers à user de ce recours même sans acte de propriété.
Toutefois, une simple offre d’acquisition n’est pas suffisante afin de prouver un intérêt à agir puisqu’elle ne s’assimile pas à acte de propriété, une promesse ou un contrat préliminaire.
Pour approfondir : Module T18 « Recherche foncière et maîtrise de l’urbanisme »
Le vendeur est tenu d’une obligation de délivrance et d’information vis-à-vis de l’acheteur.
Or, suite à la vente d’un bien, un acquéreur constate la présence de parasites menaçant d’effondrement les pièces principales. Il attaque le vendeur pour défaut de délivrance du bien ainsi que sur la violation de son devoir de conseil et d’information.
Son recours est rejeté, la Cour estimant que l’acheteur qui constate que la charpente du bien acquis est infestée de parasites et risque de s’effondrer ne peut agir ni sur le fondement de l’obligation de délivrance, ni sur celui de l’obligation de conseil et d’information.
L’ampleur de l’infestation et le risque d’effondrement des pièces principales de la charpente constitue un vice caché rendant l’action possible que sur ce seul fondement.
Pour approfondir : Module T41 « Discrimination, obligations légales, déontologie »
Entrée en vigueur : 1er avril 2023, pour tous les compromis signés à partir de cette date.
En cas de PUV (Promesse Unilatérale de Vente), l’audit sera obligatoire pour toutes les ventes signées à partir du 1er avril 2023.
Ventes concernées : bien individuel ou en monopropriété (ventes en copropriété exclues) ET DPE F ou G (1er janvier 2025 pour E, 1er janvier 2034 pour D)
Contenu : sous la forme d’un document qui propose au moins deux scénarios de travaux à réaliser en une (isolation des murs, de la toiture et installation d’une chaudière biomasse) ou plusieurs (isolation des murs et de la toiture, puis installation d’une chaudière biomasse) étapes pour faire passer le logement en classe C (pour les logements F ou G) ou B (pour les logements E ou D).
Réalisateur : diagnostiqueur professionnel, bureau d’études spécialisé ou cabinet d’architecte.
Pour un bien en monopropriété, un diagnostiqueur (même certifié) ne sera pas compétent (une certification plus poussée sera demandée).
Durée de validité : 5 ans
Communication : à tous les acquéreurs potentiels lors de la première visite du bien et annexé au compromis (inclus dans le dossier de DDT). Sanction : prolonge le délai de rétractation de l’acquéreur jusqu’à la remise à ce dernier.
Pour approfondir : Module T07 « Nouveautés et réformes 2023 – Transaction, fiscalité, urbanisme »
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