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La clause de non-recours n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrance !

En matière de bail commercial, l’obligation de délivrance du bailleur garantit au preneur la possibilité d’occuper et d’exploiter les lieux loués conformément à leur destination contractuelle. Toutefois, en pratique, certains bailleurs tentent de contourner cette obligation par certaines clauses. Une jurisprudence récente de la Cour de cassation rappelle avec force que, même par une clause dite de « non-recours« , le bailleur ne peut s’exonérer de l’exécution de cette obligation. 

Sommaire

Quelle est la nature et la portée de l’obligation de délivrance mise à la charge du bailleur ?
Peut-on écarter l’obligation de délivrance en insérant une clause de non-recours ?
Analyse de l’affaire DoubleTrade c/ CNP Assurances (Cass. 3e civ., 10 avril 2025 n° 23-14.974)
L'indemnité d’éviction

Quelle est la nature et la portée de l’obligation de délivrance mise à la charge du bailleur ?

Quelle est la nature et la portée de l’obligation de délivrance mise à la charge du bailleur ?

L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer le bien loué en bon état, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu, et de garantir la jouissance paisible du preneur. Cette délivrance est matérielle (remise effective des lieux utilisables), juridique (local conforme à la réglementation) et dans certains cas immatérielle (par exemple, maintien de la commercialité dans une galerie marchande). 

📌 Exemple : la remise tardive de la clé ou la présence de désordres structurels empêchant l’exploitation du bien constituent un manquement à l’obligation de délivrance. 

Peut-on écarter l’obligation de délivrance en insérant une clause de non-recours ?

Peut-on écarter l’obligation de délivrance en insérant une clause de non-recours 

Non ! Même si le bail contient une clause de prise des lieux « en l’état », ou une clause de non-recours, le bailleur reste responsable en cas de non-conformité du local à son usage prévu. L’obligation délivrance du bailleur demeure permanente et contraignante tout au long de la durée du bail. 

D’ailleurs, la jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation a toujours rappeler qu’il faut écarter les clauses qui portent atteinte à l’essence même du bail. Dès 1863, elle souligne que la validité d’un contrat repose sur la présence d’obligations essentielles et sur la création d’un lien juridique contraignant entre les parties à ⚖️Req., 19 janvier 1863 : « un contrat ne peut légitimement exister s’il ne renferme les obligations qui sont de son essence et s’il n’en résulte un lien de droit pour contraindre les co-contractants à les exécuter« . 

Plus précisément, l’impossibilité pour le bailleur de pouvoir écarter ou restreindre son obligation de délivrance repose sur la nature même du contrat de bail. En conséquence, la clause de non-recours ne profite réellement au bailleur que lorsque le manquement que lui reproche le locataire ne relève pas du champ de son obligation de délivrance conforme, d’entretien de la chose louée en état de servir à l’usage prévu, et de son obligation d’assurer une jouissance paisible de la chose louée. 

Analyse de l’affaire DoubleTrade c/ CNP Assurances (Cass. 3e civ., 10 avril 2025 n° 23-14.974)

La société DoubleTrade a conclu un contrat de bail avec la société CNP propriétaire de locaux à usage de bureaux. Le bail contenait une clause de renonciation à tout recours en cas de détérioration ou trouble de jouissance. Peu après, la locataire se plaint d’infiltrations récurrentes dans les locaux.  

Elle demande, devant le juge, une indemnisation des préjudices subis sur le fondement du manquement à son obligation de délivrance par la bailleresse. Mais pour faire aboutir cet argument, il faudra démontrer que la clause de non-recours ne peut pas avoir pour vocation d’exonérer la bailleresse de son obligation de délivrance du bailleur.  

La Cour casse partiellement l’arrêt d’appel, affirmant qu’une telle clause ne peut empêcher la locataire de demander réparation sur le fondement du manquement à l’obligation de délivrance. La 3e chambre civile affirme « qu’une clause de non-recours ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance. » 

📌 Portée de l’arrêt : une clause de non-recours, même précise, n’exonère pas le bailleur de ses obligations essentielles issues des articles 1719 et 1720 du Code civil 

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